Inflación controlada: ¿un nuevo ciclo de la industria inmobiliaria?

•  Por Ferencz Delarze, director socio Property Partners.

Todas las generaciones que crecimos en los noventa e incluso en los ochenta, vimos la inflación como algo lejano, propio de países con poca institucionalidad o de tiempos pasados de nuestros padres o abuelos. Muy distinto al sólido Chile que nos tocó vivir, con instituciones fuertes y respetadas, con un Banco Central autónomo y políticos moderados. Todo esto comenzó a romperse cuando llegó el «estallido social». Junto con este lamentable evento, se produjo un debilitamiento y confusión en toda nuestra «clase política».

Estaban tan poco claros que muchos impulsaron cuantiosos retiros de las AFP, a pesar de que la evidencia técnica advertía sin matices que generaría inflación, además de un daño irreparable en las pensiones. También, durante la pandemia, el gasto público aumentó fuertemente, justificado para apoyar a las miles de personas y empresas que estaban sufriendo. Para completar este cóctel, se sumaron problemas logísticos y de cadenas de producción internacionales, que también presionaron fuertemente los precios al alza.

El resultado de este proceso inflacionario alcanzó su punto máximo en el año 2022, que finalizó con una inflación del 14%. La UF, al estar indexada a la inflación, subió de la misma manera y, si lo vemos en un periodo más largo desde finales de 2019 hasta finales de 2023, el aumento de precios fue del 30%.

El Banco Central, fiel a su mandato de mantener la estabilidad de los precios, subió las tasas de interés muy rápidamente y durante 2023 logró contener la escalada de precios. Esta contención «no fue gratis»; subir las tasas de interés tan fuertemente en un periodo de tiempo acotado fue una parte importante de los elementos que generaron una recesión en 2023, donde terminamos decreciendo un 0,2% del PIB.

La industria inmobiliaria fue una de las más golpeadas; el desarrollo de nuevos proyectos cayó a niveles de 2009 (crisis subprime), y la cantidad de desistimientos subió por encima del 20%, lo que llevó a muchas inmobiliarias y constructoras a la quiebra.

El aumento de la UF y la tasa de interés más alta provocaron que los dividendos subieran aproximadamente un 50%, dejando a muchas personas fuera del mercado inmobiliario. Mientras tanto, aquellos que podían comprar optaron por postergar sus decisiones a la espera de una disminución en el nivel de incertidumbre.

La única buena noticia macroeconómica del año fue que la inflación se controló en torno al 4%, lo que dio inicio al proceso de reducción más agresiva de las tasas de interés. Con la última disminución de 100 puntos, comienza a mejorar el ambiente en el sector inmobiliario. Los potenciales compradores ya están internalizando que la UF seguirá creciendo a ritmos normales.

Con todo lo anterior, es muy probable que la demanda, que ha estado latente todo este tiempo, aumente siguiendo las disminuciones de tasas de interés, lo que dará lugar a un nuevo ciclo inmobiliario positivo. Me refiero a una demanda latente porque, a pesar de que el mercado estuvo muy comprimido durante 2 años, un importante segmento del mercado continúa teniendo las intenciones de compra y solo están esperando a que mejoren las condiciones para hacerlo.

En conclusión, aunque hemos atravesado tiempos difíciles en el mercado inmobiliario chileno, ahora estamos ante la oportunidad de escribir un nuevo capítulo. Con la estabilidad de precios en el horizonte y una demanda latente, que poco a poco comienza a tomar decisiones, es hora de volver a mirar este mercado con confianza.